Sabemos que en algunas ocasiones resulta confuso conocer el quórum necesario para tomar decisiones en la asamblea, pues según la decisión que se vaya a tomar debe ser mayor al 50% o mayor al 70%, por esto creamos este artículo, para dar respuesta a las preguntas que tengas respecto al quórum para asamblea, así que comencemos.
Cuando una propiedad horizontal realiza su Asamblea General de copropietarios, debe contar con una participación mínima y su correspondiente porcentaje de participación, en este caso el coeficiente de la propiedad, para que la asamblea se desarrolle bajo los parámetros legales establecidos.
Lo primero que queremos definir son las diferentes convocatorias a asambleas que hay, como lo son ordinaria, extraordinaria y segunda convocatoria. Existen algunas diferencias entre sí que las explicaremos a continuación.
📁¿Qué es una asamblea ordinaria?
La Asamblea General ordinaria es el máximo órgano social conformado por los propietarios de la copropiedad, donde se reúnen a tomar decisiones sobre la propiedad y a presentar temas de interés para la comunidad.
Todas las propiedades que están bajo el régimen de propiedad horizontal, es decir conjuntos residenciales, condominios, incluso centros comerciales deben realizar su asamblea ordinaria luego de los 3 meses de haber finalizado el último ejercicio contable, por esta razón las asambleas normalmente se realizan en marzo.
Esta asamblea es citada por el administrador o el representante legal de la propiedad, usualmente se tratan los temas generales de cada año como el informe de gestión del administrador, informes contables como el presupuesto y los estados financieros, allí se elige el consejo de administración, el comité de convivencia y el revisor fiscal, se tratan también temas de interés para la comunidad y se presentan las proposiciones por parte de los copropietarios.
✅ Quórum para asamblea ordinaria
Para iniciar una asamblea ordinaria se requiere un número plural de copropietarios que represente más de la mitad de los coeficientes de la propiedad, es decir el 51%.
Las decisiones se tomarán con el voto favorable del 51% de los coeficiente representados en la reunión, de este modo, la asamblea “tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión”, esto quiere decir, que si el 51% de los allí presente vota a favor de una decisión, esta se ejecutará.
El artículo 45 de la ley 675 resalta que …«Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada. Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.»
💢¿Qué es la asamblea de segunda convocatoria?
La segunda convocatoria se lleva a cabo cuando en la asamblea, ya sea ordinaria o extraordinaria, no hay la cantidad de quórum suficiente para poder comenzar a deliberar, es decir que existe un quórum inferior al 51%, si este mínimo no se presento a la asamblea, entonces debe citarse a una segunda convocatoria.
🚀 Quórum para asamblea de segunda convocatoria
En la asamblea de segunda convocatoria se deliberará y se tomarán decisiones con un número plural de socios cualquiera que sea la cantidad de copropietarios asistentes a la reunión.
⏳ ¿Qué es una asamblea extraordinaria?
La asamblea extraordinaria es una asamblea que se cita con el fin de tratar temas temas específicos y de suma urgencia que no pueden esperar a la próxima asamblea ordinaria. Esta asamblea puede ser citada por el administrador, revisor fiscal o por el consejo de administración.
En esta asamblea no podrán agregarse o tratarse puntos que no hayan sido contemplados en el orden del día planteado.
📌 Quórum para asamblea extraordinaria
En la asamblea extraordinaria se deliberará y se tomarán decisiones con el mismo quórum que se usa para las asambleas ordinarias de primera convocatoria, a menos que se vayan a tomar decisiones especiales como lo menciona la Ley 675 del 2001, donde se requiere un quórum superior al 70%, este será requerido cuando se tomen decisiones con respecto a la modificación del uso de zonas comunes o áreas privadas.
🔋Quórum para asamblea
Para poder comenzar a deliberar debe estar presente un número plural de propietarios que representen más de la mitad del coeficiente de área privada, y las decisiones las toman más de la mitad de los presentes con quienes se inició la reunión para esto es totalmente importante entender la diferencia entre decidir y deliberar.
Según el artículo 45 de la ley 675, para poder realizar una asamblea (mientras que el reglamento de la copropiedad no exija un quorum mayor) debe estar presente más de la mitad de todos los coeficientes de la copropiedad y a su vez para poder tomar decisiones, se necesitarán los votos de la mitad más uno de los asistentes a la reunión.
Es decir que una decisión será válida mientras que supere la mitad más uno de los votos de los asistentes. Es importante destacar que, según la ley 675, existen algunos casos especiales en los que se necesita un quórum del 70% como lo son:
- Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
- Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
- Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
- Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
- Reforma a los estatutos y reglamento.
- Desafectación de un bien común no esencial.
- Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).
- Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
- Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
- Liquidación y disolución.
Esperamos que este artículo te haya resuelto las dudas o inquietudes que tenia con respecto al quórum que se requiere para tomar decisiones según el tipo de asamblea que se vaya a desarrollar.
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